模具加工厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
模具加工厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

寻找房企新成长性逻辑重构房企估值法万芳

发布时间:2020-02-14 10:59:05 阅读: 来源:模具加工厂家

寻找房企新成长性逻辑 重构房企估值法,

2004年以来,从万科的规模化扩张,到碧桂园上市演绎的 中国最大地主 的故事,叠加万达最大持有型物业开发商的传奇,对于中国上市房企来说最重要最值钱的东西是资产:土地以及附着于上的建筑物,拥有的越多,房企估值就越高。

时过境迁。随着地产白银时代的到来,房企集体转型的出现,意味着对上市房企的估值,也正在发生改变。注重对房企净资产价值进行评估的重资产时代,将被注重股权价值的轻资产时代所取代,房企的投资收益和资本运作带来的利润,将极大地有利于提升其估值,而房企也有望因此重回 成长性 公司。

5月13日,记者获悉,万科与万达将开启战略合作,两家公司均是业内 巨无霸 ,而且也是房地产转型的急先锋。他们的强强联手,将给资本市场表现带来丰富想象。

重构上市房企估值法

从证券行业地产分析的工作模式以及房企PRE-IPO阶段的评估来看,对地产企业估值通常采用NAV(净资产价值)估值法,基于企业当前储备项目对企业价值进行估算,但其有一个明显的缺点,即只以当前资产规模来确定企业价值,而没有考虑企业长期的发展及经营模式的差异。

这是对于传统的重资产型公司的估值法,而现在地产商都在玩轻资产了,比如万科、万达、阳光城等。 深圳一大型开发商人士表示,轻资产公司的估值方法与重资产有很大不同。

随着地产行业进入 白银时代 ,企业内生差异(经营模式、产品定位等)将越发显著,NAV估值法的缺点也将更加明显。

深圳一位资深地产业内人士认为,应该使用更基础全面的FCFE(股权自由现金流)估值模型来探索房企的内在价值。FCFE估值模型本质是测算企业扣除为持续经营而再投资的资金需求,及供非股权投资者分配的资金后剩下的公司股东可分配的资金,从而对股东持有的公司股权价值进行评估。

一位大型公司审计部门人士解释,上述FCFE估值模型的来源是现金流贴现定价模型,基于这样的概念:资产的内在价值是持有资产人在未来时期接受的现金流所决定的。其需要考察公司未来可预期的现金流,对于地产公司来说,现金流包括投资收益、租金、管理费等可预期的、稳定的收入。

考虑到地产企业资产主要由跨财年且存续期有限的地产项目构成,通过传统FCFE公式计算出的自由现金流并不能准确反映股东自由现金流情况,且波动较大,FCFE可以简化为归属于母公司的净利润。

数据显示,2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为37.3%,2010年后明显放缓,2014年进一步放缓至平均15%左右的水平,与此同时,中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值,在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位,显示随着住宅开发业务达到顶峰,房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。

在调整与转型的压力下,未来十年,房地产行业利润平均增速可能下降至个位数,尤其2015年受2014年楼市低迷影响增速可能出现负数,上述人士估计未来十年龙头房企净利润复合增速为10%。

但未来十年,也是房企转型与寻找新的利润增长点的十年。FCFE模型可以用来评估正在转型中的、轻资产化的地产公司。

据前述地产业内人士对部分上市房企股权成本进行的测算,万保招金及荣盛发展股价均出现低估,其中安全边际由高到低分别为:万科、荣盛、保利、招商、金地。其中假如采用股权成本下限11.6%,即使2015年开始净利润增速为0,万科当前的股价也处于低估状态。

部分房企投资收益大增

在FCFE模型下,轻资产型房企的现金流来源于销售收入、股权投资收益、管理费、租金收益等。

以万科为例,新业务带来的收入和利润,万科希望的数字是十年后可以达到与住宅开发相当的水平。

2014年万科实现投资收益41.59亿元,较2013年大幅增长313.78%。万科提出,未来十年,公司将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速。

万科表示,公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。因公司不断深化合作经营,此类 投资收益 属于经常性收益,并非一次性所得。公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权,或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例,但一般情况下此类项目或物业的经营管理仍由公司负责,公司因此可收取一定管理费,或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排,有利于提升公司的投资回报率。

万达的投资收益可在万达商业地产去年底上市时一窥端倪。2014年8月,万达携手腾讯百度创立万达电商,总共投资达200亿,首期投资50亿,这一笔投资为万达商业地产增色不少,上市募集资金288亿港元,上市后股价也一路飙升,从40多港元左右到现在的67港元。

还有一个例子是复星国际。根据复星国际2014年年报,其保险业务净利润11.49亿元,投资业务净利润20.56亿元;保险和投资的总收入85.68 亿元,带来的净利润占集团总利润的46.73%。而房地产开发业务尽管带来了121.49亿元的收入,净利润贡献却只占36.71%。同时,2014年,在房地产行业整体土地成本上升、毛利率下滑的情况下,复星国际的投资业务利润同比增长了57.97%,毛利率也随之拉升了3.4个百分点。

最近的一个例子是绿地。5月7日,绿地金融海外投资集团宣布认购博大绿泽国际有限公司增发的股份,交易完成后绿地的持股比例提高将到12.9%。绿地表示,该项交易符合绿地集团大力推进资本运作整体战略,以资本为纽带,通过控股或参股努力形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业,打造一批 绿地系 企业群。

事实上,在上市获批前,绿地在国内外均已完成了多次股权收购等资本运作,投资板块的扩张正在提速。易居克而瑞分析人士认为,绿地未来还将加大在资本运作方面的投入,整个集团的核心也将向 投资 靠拢。

从绿地此前参股企业的情况来看,股权投资已经为绿地带来了极大的收益,利润也因此显著提高。根据金丰投资重组报告,绿地投资的上海农村商业银行和锦州银行,2013年分别为绿地带来了43.17亿元和13.35亿元的净利润,前者占了绿地当年净利润的53.4%;2015年,东方证券A股上市,相比发行价已有超过120%的涨幅,一个多月的时间,绿地所持有2%的股权浮盈超18亿元。易居克而瑞认为,绿地若能充分把握投资机会,将使盈利指标全面提升。

值得注意的是,除了万科、绿地、万达等超大房企,中小房企也在进行转型,并投资非地产业务。4月27日晚间,格力地产披露,公司将非公开发行不超过 2.46亿股人民币普通股,募集资金总额高达60亿元。此次融资将投向香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目,主要涉及海洋、旅游、金融等。

(编辑:英灿)

裸美女

名言大全

性感美女图片