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棚改遭遇产权难题

发布时间:2021-01-21 16:16:25 阅读: 来源:模具加工厂家

棚改遭遇产权难题

今年53岁的段银州,目前在阳煤集团二矿机电工区从事机电维修工作,自1981年起就在阳煤工作,最初是在井下,1992年以后转到地面。一家三口人原来的住房是在半山坡上土坯结构的自建房,一大一小,总共30多平方米,2013年,搬入棚改新居。  谈起目前居住的这套房子,段银州掰着手指头给记者算了一笔“棚改账”:89.4平方米的两室两厅,房款约13万元。阳泉市商品房均价3000元/平方米左右,这套安置房比商品房少花了一半还多。他用公积金贷款7万元,装修、家电和家具总共花费8.4万元。每月有3000多元的工资收入,每月还贷1296元。他感觉“房价划算,但还账压力挺大”。他更担心的是,房子以后无法变现,“不允许买卖,只能自己住,即使是卖也只能卖给阳煤,这是企业产权,相当于企业的福利房,以后只可以留给孩子住。”

“居者有其屋”,不管是商品房还是保障房,产权问题一直为老百姓所关注。记者在山西省采访棚改政策落实情况时发现,无论是国有煤矿棚户区安置户还是城市棚户区拆迁户;无论是企业领导还是政府官员,很多人都被产权问题所困扰。房屋确权不仅仅是房屋能不能合法流通、抵押、继承的问题,还涉及到子女入学、公共维修资金收取等一系列衍生问题。可以说,产权问题已成为棚改政策设计中难啃的“硬骨头”。  企业棚改房产权复杂多样  记者在采访中了解到,不论是西山煤电还是阳煤、同煤,目前棚改安置住房的产权问题都没有彻底解决,房子不能上市交易,基本上只能在企业内部流通。  西山煤电太原保障性住房建设有限公司副总经理郭建原告诉记者,不止是现在建设的棚改安置房,先前西山煤电为企业员工建的房子也不能上市交易,只能是在企业内部流转。  阳煤集团棚改安置房产权现状是:住户手里拿的是与阳煤集团签订的安置协议,房主对房屋只有使用权,没有处置权。  与阳煤的棚改房一样,同煤安定里小区的房子,也没有产权,房主手中的房屋安置协议只是其与同煤集团的房款交易凭证,房子是不能进入房地产二级市场交易的。  记者在调查中发现,国有煤矿棚户区改造的过程,实际上就是国有企业解决职工住房问题的过程。与上世纪90年代末期开始的国有企业改革的目标模式不同,直到今天,大型国有企业职工住房还未完全实现货币化分配,仍带有“福利分配”的性质。也就是说,棚改解决了企业职工的住房问题,但并没有解决房子的所有权问题。  房屋没有所有权,意味着房屋不能用于抵押贷款、上市交易,房主支付了“房款”但不能享受房屋的增值收益,其结果是,棚改房一般只能在企业内部流通。至于这种“内部交易”是否合规、是否埋下新的隐患,目前还“说不清楚”。  “阳煤的棚户区改造就是给职工盖房子,不同于真正的城市棚户区,城市棚户区改造往往一步到位。阳煤的房子流转的话,也只能流转给符合条件的阳煤职工。”阳煤集团房地产开发公司副总经理赵建国向记者介绍。  阳煤集团安置房内部流转的做法是,房主交纳一定数额的管理费给阳煤集团后,按买卖双方的议价自行交易。无论面积大小,管理费都是一样的。起初内部流转一套,阳煤只象征性地收200元,现在是5000元。“交易量不大,个别人有换房的。”赵建国说。  同煤集团的安置房流转也是在“内部”。“目前有私自张贴小广告出售交易的,但都不合法。”同煤集团房地产管理中心陈义对中国经济时报记者表示。  西山煤电玉门小区的安置房有两类:一是在西山煤电原自有土地上建的房子;二是在太原市政府行政划拨的土地上建的房子,涉及到拆迁和土地变性后需补足土地出让金的问题。因此,入住玉门小区的居民手里也没有所谓的“大红本”(房屋所有权证).  除此之外,不管是西山煤电还是阳煤、同煤,在企业所辖区域内,或多或少都有一定数量的自建房,大部分自建房没有产权。但由于历史原因,有一部分是有政府部门核发的产权证的,属正当的私人产权,这部分棚改房的安置十分困难,要么拆迁加码过高,要么安置后无法确权。  企业自身也在寻找解决办法。同煤集团党委副书记刘敬告诉中国经济时报记者,从2007年到今年,每年 “两会”同煤都会把棚户区的产权问题作为重要议案提交,但国家层面并没有出台相关政策,目前尚无具体解决办法。  记者调研后了解到,企业在解决房屋产权问题方面还有一点“私心”:一旦房子可以上市交易了,将来新职工的住房如何解决?重新盖房子不现实,一是企业资金压力巨大,二是房子永远也盖不完,像个“无底洞”。阳煤的一位负责人向记者透露,说到底,内部流通的目的就是避免后来职工没房住。  这一点,将来国家在出台棚户区住房产权政策时要加以考虑,以解决好企业的后顾之忧。  城市棚改房依法依规办理产权  相比国有煤矿棚改房产权的不明晰,城市棚户区住房改造确权则相对容易。  “我们的一个原则就是比照原产权,原产权是什么就是什么。”山西省住建厅副厅长郭燕平在接受中国经济时报记者采访时表示。  记者在大同市的采访调研,印证了这一说法。  大同市棚户区改造起步较早,大同市在棚改房产权解决方面有自己独到的经验与做法。大同市房管局副局长韩岗在接受中国经济时报记者采访时介绍,大同市城市棚户区改造房屋的产权确认有两种情况:所占土地为国有出让的,产权性质为商品房;所占土地为国有划拨的,产权性质为经济适用房。产权性质为商品房的不受限制条件约束,可以在市场上任意流通;产权性质为经济适用房的,按《经济适用房管理办法》和同政发?2012?149号关于《大同市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》的通知,5年后可以上市交易,办理产权交易时,必须按原房价的10%补缴土地出让金,交易后产权性质变为商品房,进入二级市场交易。  大同市城区政府副区长田培山对记者表示,大同市棚户区房产有以下几种:有老契约的;单位产权住宅;市直管公房;同屋异产;自建房。其中前4种均可取得房产证,大部分都已经发放了房产证。自建房按相关规定,满足条件也给房产证。  郭燕平认为,城市棚户区改造住房产权解决主要有两条路可选择:一是发“大红本”;二是发共有产权证。对此,省住建厅与省发改委、财政厅等部门已研究讨论多次。太原市对中低收入困难家庭的住房保障政策是,对无力缴纳超面积购房款的家庭,可以同房异产安置,或以廉(公)租住房安置,这部分住户拿到的就是与政府的共有产权证,待补足超面积购房款后,才可办理“大红本”。  让利于民是棚改房确权最佳解决之道  事实上,房屋确权不仅仅是房屋能不能合法流通、抵押、继承的问题,还涉及到子女入学、公共维修资金收取等一系列衍生问题。事实上,同煤集团、阳煤集团基本上都是集团公司在拿钱补贴物业管理。企业也希望有个合理的解决办法。  “我们鼓励产权归个人。”大同市政府办公厅副秘书长刘法明对中国经济时报记者表示。在棚改房的确权问题上,同煤集团党委副书记刘敬同刘法明持相似观点,他认为,让利于民是棚改房确权最佳解决之道。  关于应如何解决棚改房的确权问题,同煤集团房地产管理中心陈义认为,解决棚改房产权的方法主要有两个:一是发放房产证,但所需税票等票据,需要住户自己掏钱解决。二是走房改房方式,补交一部分钱。而且陈义认为,第二种方式可能性要高一些。  记者了解到,房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算房改房后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同,属于部分产权。  棚改作为一项惠民工程,其本质就是让困难群众得实惠,让百姓尽可能少掏钱而住上新房,从而改善居住环境。让利于民,这也是山西省棚改政策的出发点和落脚点。

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